الرهن العقاري في كندا: الفروق الدقيقة والأخطاء والنصائح

اشترى معظم الأشخاص الذين أعرفهم منزلًا بعد فترة وجيزة من الانتقال إلى كندا. سأتحدث عن شروط الحصول على قرض عقاري وأرقام محددة وتجربتي في شراء منزلين.

كنت أنا وعائلتي نعيش في ضواحي مونتريال وقمنا ببيع منزلنا مع مسبح في عام 2020 بأكثر من 500,000 دولار كندي.

الرهن العقاري

في كندا، يعد الائتمان بشكل عام شائعًا جدًا، والعديد من الكنديين لديهم قروض عقارية، وعقود إيجار سيارات، وهواتف بالائتمان، وأكثر من ذلك. هذا ليس سيئًا ولا جيدًا لأن الفائدة على القروض عادة ما تكون منخفضة — سأخبرك بما هي عليه لاحقًا.

تحتاج إلى سداد أقساط الرهن العقاري على فترات زمنية معينة: كل أسبوع، كل أسبوعين، مرة واحدة في الشهر، وما إلى ذلك، يمكنك سداد الرهن العقاري ببطء على مدى 25 أو أحيانًا 30 عامًا. وهذا ما يسمى بفترة الاستهلاك. هؤلاء الأشخاص الذين يستأجرون يسددون القرض بشكل أساسي للمالكين. ويمكن للمالكين، بعد نفس الـ 25 عامًا، بيع منزلهم مقابل مليون دولار أو أكثر. ولن يتبقى للمستأجرين أي شيء. سوف يضطرون إلى الاستمرار في الإنفاق على الإيجار.

المشكلة هي أنه لا يمكن للجميع الحصول على قرض عقاري. هناك العديد من العوامل التي تؤثر على هذا. الأكثر سلبية هي مطابقة الدخل والنفقات مع قيمة المنزل الذي ترغب في شرائه. لن أخوض في ذلك الآن، ولكن إذا كنت مهتمًا، فاقرأ مقالتنا التي توضح بالتفصيل كيفية حساب كل شيء. إذا لم يكن لديك وظيفة، فلن تحصل على الائتمان. إذا كنت تعمل لحسابك الخاص، لسبب ما، تعتبر العديد من البنوك هذا عاملاً سلبيًا، كما أن قدرتك على الحصول على قرض عقاري ضعيفة.

دفعة أولى

عند شراء شقة أو منزل، يجب عليك دفع دفعة أولى. يعتمد المبلغ على قيمة المنزل ويتراوح عادة من 5 إلى 20٪. يمكن للمهاجرين الجدد الذين ليس لديهم تاريخ ائتماني الحصول على قرض عقاري بدفعة مقدمة بنسبة 35٪. لقد فعلنا ذلك منذ أن درست إيفانا في الجامعة وكنت أعمل لحسابي الخاص. بالمناسبة، أخبرتك بالفعل عن الحاجة إلى الحصول على تاريخ ائتماني جيد.

إذا كانت الدفعة الأولى أقل من 20٪ من قيمة منزلك أو شقتك، فسيتعين عليك شراء تأمين الرهن العقاري. لكن المقرض قد يطلب منك الحصول على تأمين حتى لو كان لديك دفعة أولى بنسبة 20٪. يحدث هذا عادةً إذا كنت تعمل لحسابك الخاص أو لديك تاريخ ائتماني سيئ. وإذا فشلت في سداد مدفوعات القرض، فسيقوم التأمين بسداد المدفوعات ليس لك، ولكن للبنك الذي أنشأ الرهن العقاري.

فترات الاستهلاك

تنقسم فترة القرض أو الاستهلاك إلى أجزاء. يمكن أن تكون سنة واحدة أو سنتين أو خمس سنوات، وما إلى ذلك، وعادة ما يختار الناس خمس سنوات ونوع سعر الفائدة: ثابت أو متغير. في الأصل في منزلنا الأول، كان الاستهلاك لمدة 30 عامًا وتم تحديد السعر لأول عامين. بعد مرور عامين، قمت بإعادة التفاوض على العقد واخترت سعرًا متغيرًا لمدة خمس سنوات تقريبًا. اسمحوا لي أن أشرح بالتفصيل الفرق بين السعر الثابت والمعدل المتغير، وهناك بعض الاختلافات المهمة للغاية.

معدلات ثابتة ومتغيرة

مع الرهن العقاري بسعر ثابت، يظل السعر الخاص بك كما هو طوال الفترة. يمنحك هذا الرهن العقاري إحساسًا بالأمان: أنت تعرف بالضبط ما ستكون مدفوعاتك حتى انتهاء العقد.

يرتبط سعر الفائدة المتغير بشكل مشروط بالسعر الرئيسي لبنك كندا وقد يتذبذب طوال العقد. إذا كنت من محبي المقامرة، فيمكنك الفوز والخسارة. أظهر الوقت أن العديد من الأشخاص يخسرون لأنهم يهتمون فقط بالسعر الحالي، لكنهم لا يحللون الأرقام التاريخية أو يفهمون كيفية عمل النظام المصرفي الكندي.

فيما يلي بعض الأمثلة لجعلها أكثر وضوحًا. المنزل الثاني الذي نعيش فيه الآن له فترة استهلاك مدتها 25 عامًا، ولكن المعدل ثابت ومحدد بـ 5 سنوات. حتى عام 2025، يبلغ معدل الرهن العقاري 2.99٪. إذا كنت ترغب في الحصول على قرض عقاري الآن، فلن تحصل عليه، اعتبارًا من مارس 2023، بلغ سعر السوق في البنوك الكندية الكبرى حوالي 5٪. خلال الوباء، انخفضت أسعار الفائدة على الرهن العقاري كثيرًا وبلغت حوالي 2٪. استفاد الكثير من الناس من الوضع وحصلوا على قروض ذات أسعار متغيرة. الآن اعتبارًا من مارس 2023 في أحد البنوك الكبرى، بلغت النسبة حوالي 6.25٪.

ماذا يمكن أن يكون الفرق في المال اعتمادًا على سعر الفائدة إذا اشتريت، على سبيل المثال، منزلًا بالائتمان بقيمة 600,000 دولار كندي ودفعت دفعة أولى بنسبة 20٪ أو 120,000 دولار كندي؟ أي أنك اقترضت 480,000 دولار كندي. خلال الوباء بمعدل 2٪، ستدفع 2,033 دولارًا كنديًا شهريًا، بمعدل 2.99٪ كما فعلت الآن سيكون 2,269 دولارًا كنديًا، ولكن بمعدل 6.25٪، سيكون 3141 دولارًا كنديًا.

كما ترى، فإن دفع مبالغ زائدة تبلغ حوالي 1,000 دولار كندي شهريًا يمثل الكثير من المال، ولهذا السبب يوجد الكثير من الأشخاص غير الراضين في كندا الآن الذين يشكون من أن العيش هنا أصبح مكلفًا. سيتحول بعضها من الفائدة المتغيرة إلى الفائدة الثابتة لأنه يتعين عليك دفع مبلغ أقل هناك. ولكن إذا فعلوا ذلك، فمن المحتمل أن يخسروا. لأنه تاريخيًا كان سعر البنك الرئيسي يرتفع وينخفض طوال الوقت، والآن من المتوقع أن يتراجع الوقت. قد أكون مخطئا، ولكن الوقت سيخبرنا.

كسر عقد الرهن العقاري

عندما انتقلنا إلى كندا، لم نحرق جسورنا وتركنا الشقة في المنزل. لا أعرف كم يستحق ذلك، ولكن من المحتمل أن تحصل على فكرة سداد القرض مبكرًا. أو سيقدم لك بنك آخر سعر فائدة أفضل. ومع ذلك، لن تتمكن من دفع أي أموال أو إلغاء العقد. سيتعين عليك دفع غرامة قد تصل إلى عشرات الآلاف من الدولارات.

إذا كان لديك معدل فائدة ثابت، فستكون العقوبة أعلى مما لو كانت متغيرة. يجب أن تعرف ذلك قبل الحصول على قرض عقاري واختيار فترة الاستهلاك. على سبيل المثال، إذا كنت تخطط لشراء منزل، والعيش فيه لمدة 3 سنوات، ثم الانتقال إلى مقاطعة أخرى كما فعلنا، فلا يجب أن تأخذ فترة سداد مدتها 5 سنوات بفائدة ثابتة.

عندما كنا نعيش في كيبيك، أحببت كل شيء هناك باستثناء الفرنسية. لذلك بعد انتهاء فترة الاستهلاك التي تبلغ عامين، قمت بتغيير الفائدة إلى معدل متغير. هذا جعل من الممكن بيع منزلنا وإغلاق الرهن بغرامة صغيرة. وكان المنزل في أوتاوا بالفعل بموجب عقد جديد.

عملية شراء منزل جديد واختيار البنك

أتذكر الآن مدى صعوبة القيام بكل هذا. بادئ ذي بدء، كان هناك الوباء، وكانت الشرطة تقف على الحدود بين المقاطعات ولن تسمح لأي شخص بالدخول دون سبب وجيه. ثانيًا، تم إغلاق جميع المؤسسات تقريبًا بسبب الحجر الصحي. وثالثًا، لم يكن من الواضح على الإطلاق ما الذي سيحدث لأسعار العقارات. خشي وكيلنا العقاري أولاً من أن مشتري منزلنا القديم قد يتراجع عن الصفقة، ثم خشينا أن يغير بائع المنزل الجديد رأيه. لكن كل شيء انتهى بشكل جيد.

إذا كنت لا ترغب في دفع الغرامات، ولكنك لا تزال ترغب في سداد القرض بسرعة، فإن البنك الذي أتعامل معه لديه خيار إضافة ما يصل إلى 10٪ من مبلغ الرهن العقاري مرة واحدة في السنة، وإجراء دفعة مزدوجة شهريًا. لقد وجدت أنه ليس هناك حقًا فائدة كبيرة لسداد الرهن العقاري مبكرًا. خاصة عندما تكون الفائدة عليها منخفضة. مثال بسيط — كنت أدفع حوالي 2٪ فائدة على منزلي الأول، وكان التضخم حوالي 3٪. يبلغ التضخم الآن في كندا حوالي 6٪.

يعتبر النظام المصرفي الكندي واحدًا من أكثر الأنظمة أمانًا في العالم. تهيمن البنوك الستة الكبرى على كندا: TD Bank و RBC وبنك مونتريال وبنك نوفا سكوتيا و CIBC والبنك الوطني الكندي. لدي حسابات في ثلاثة بنوك مختلفة وأنا أثق بها حقًا وقد حصلت على قروض من الستة الكبار.

ولكن هناك أيضًا مؤسسات تجارية أصغر حيث يمكنك الحصول على قرض عقاري، وبسعر فائدة أقل وشروط أكثر ملاءمة لفسخ العقد. على سبيل المثال، يتم تقديم سعر ثابت لمدة 5 سنوات بنسبة 4.44٪، في حين أن المتغير هو 5.55٪.

دفعة أولى صغيرة

لقد وعدت بإخبارك بالمبلغ الذي ستدفعه على الرهن العقاري الخاص بك إذا دفعت أقل من 20٪. لنفترض أن المنزل يساوي نفس 600000 دولار كندي، ولكن لديك 10٪ فقط أو 60،000 دولار كندي. أنا متأكد من أنك إذا انتقلت إلى كندا بمدخرات أو كان كلا الزوجين يعملان، فيمكنك ادخار هذا المبلغ في غضون بضع سنوات مع المدخرات.

لنقرب معدل الرهن العقاري إلى 5٪، ثم تصل الدفعة الشهرية إلى 3238 دولارًا كنديًا، وهو أكبر مبلغ في المقالة. من هذا المنطلق، يمكننا أن نستنتج أن الدفعة الصغيرة تزيد من الدفعات الشهرية، وأن التكلفة الإضافية تذهب إلى التأمين.

من ناحية أخرى، إذا قمت باستئجار منزل مكافئ بتكلفة 600,000 دولار كندي، فأنا متأكد من أنك ستدفع أكثر بكثير من 3,000 دولار كندي. بالطبع، إذا أضفت تأمينًا إضافيًا على المنزل أو الشقة، وضرائب المدينة، والغاز، والمياه، والكهرباء إلى مدفوعات الرهن العقاري، فسوف يتحول 3238 دولارًا كنديًا إلى 4,000 دولار كندي أو أكثر. لدينا مقال يقارن شراء منزل بالائتمان والتأجير، تأكد من قراءته لفهم المشكلة.

كيفية العثور على أفضل شروط الرهن العقاري

اشترينا منزلنا الأول عن طريق الائتمان، ولم نفهم حقًا كيف يعمل كل شيء. قدم لنا وكيلنا للتو الاتصال بمدير البنك الذي تحدث لغتنا الأم ورتب كل شيء لنا. جميع البنوك الكبرى لديها نفس الشروط تقريبًا، ولكن العيب هو أن أول شيء تهتم به هو مبلغ الدفع. لا أتذكر أنه تم إخباري بأي شيء عن شروط فسخ العقد. وهذا مهم.

إذا كنت أشتري منزلي الأول في كندا الآن، فمن المحتمل أن أتصل بوسيط رهن عقاري مستقل. هذا هو الشخص الذي يعمل مع عشرات البنوك والمؤسسات المالية. يمكنك الحصول على حل مخصص لموقفك. لاحظ أن دفع القرض، إذا اتصلت بسمسار الرهن العقاري، لن يكون أكثر تكلفة بالنسبة لك. هذه هي الطريقة التي يعمل بها النظام الكندي في كل شيء.

على سبيل المثال، نحن وكلاء للعديد من مدارس اللغات والعديد من الجامعات والكليات في جميع أنحاء كندا. إذا تقدمت من خلالنا لدورات اللغة أو البرامج الدراسية، فستحصل غالبًا على خصم أو منحة دراسية، ومساعدة في حل المشكلات المحتملة.